Amortering, äkta och falsk annuitet

FLer ordförklaringar

amortering

Fr. Amortir

Amortering betyder ”återbetalning av lån” och är hämtat från franskans amortir (att döda). Ordet amortera har sitt ursprung i latinets morietur (död).

De första kontrakt som upprättades för belåning i fast egendom löpte tills låntagaren avled,  egendomen realiserades och lånet amorterades.

Vad menas med amortering?

Med en amortering gör vi återbetalning av kapitalskulden, exklusive räntor och avgifter. Betalning av lån inkluderar både betalning av ränta och avgifter samt betalning av det faktiska lånet, det vill säga amorteringen.

Amortering är det belopp som lånet minskar med vid varje betalningstillfälle. Den betalas tillsammans med räntan, det vill säga varje månad eller vad som avtalats.
I låneavtalet står det vilken modell som används för att räkna ut ditt amorteringsbelopp – rak amortering eller annuitetslån.

Rak amortering innebär amortering, avbetalning på lånet, med samma summa varje månad. Utöver amortering betalas sedan ränta. Betalningarna är större i början av lånetiden då skulden som räntan beräknas på är störst och räntan därmed högre. Med varje amortering sjunker sedan räntekostnaden.

Vid annuitet betalar du varje gång ett lika stort belopp som omfattar både amortering och ränta. Den totala räntekostnaden för ett lån med rak amortering blir lägre än för ett annuitetslån.

Rak amortering – alltid samma belopp

Rak amortering innebär att amorteringsdelen av ett lån är konstant vid varje betalningstillfälle. Utgiften minskar därför över tiden, allt eftersom kapitalskulden, och därmed räntan, minskar.

Ett avtal om rak amortering innebär att lånet ska betalas tillbaks med ett lika stort belopp vid varje betalningstillfälle. Utöver amortering ska även ränta och eventuella avgifter betalas.

Eftersom räntekostnaden sjunker när lånet blir mindre så är den totala månadskostnaden störst inledningsvis.

Annuitetslån

Med annuitetslån avses ett avtal där låntagaren förbinder sig att betala ett fast belopp för ränta och amortering vid regelbundna återbetalningstillfällen. Ordet kommer från det latinska ordet för år (anno) även om återbetalningstiden är sällan är årsvis. Vanligen avtalas istället om betalningar varje månad. Avtalstypen delas in i två underkategorier: falsk och äkta annuitet, skillnaden avgörs av vad som händer med lånet vid en ränteförändring under dess löptid. Om ett lån med annuitetsåterbetalning är bra eller inte beror på flera faktorer. Störst vikt läggs vid den privatekonomiska situationen, lånebelopp och löptid.

Ett avtal om att låna pengar via annuitetslån innebär att en fast summa betalas för ränta och amortering vid varje betalningstillfälle. Eftersom räntans andel av beloppet minskar över tiden (skulden avbetalas) ökar amorteringsdelen.

Vid uppläggning av ett annuitetslån bestäms ett fast belopp, annuiteten, som täcker både räntan på skulden och amortering.

Äkta eller falsk annuitet

Med ett annuitetslån är alla avbetalningssummor och återbetalningstiden fastställs redan när avtalet skrivs på. Då avbetalningarna består av både amortering som ränta måste en justering ske om räntan förändras under lånets löptid. Vid ett äkta annuitetslån justeras månadsräkningen vid ränteförändringar, återbetalningstiden alltid är den samma. Alternativet är att hålla avbetalningssummorna på samma nivå, vilket medför att lånets löptid måste minskas eller ökas i förhållande till en högre eller lägre ränta.

Vid valet mellan ett annuitetslån med äkta eller falsk annuitet är det marginalerna i privatekonomin som avgör. Den stora osäkerheten med ett låneavtal är stora ränteförändringar som man måste ha beredskap och utrymme att klara.

Den stora fördelen med ett äkta annuitetslån är att lånet blir återbetalas snabbare, vilket minskar de totala utgifterna under lånets löptid. Om den privatekonomiska situationen inte lämnar tillräckliga marginaler för att klara en högre ränta bör man istället välja falsk annuitet. Med ett sådant avtal blir avbetalningarna lika stora även vid en räntehöjning, även om du måste leva med en förlängd löptid.

Fördel med annuitetslån

Det finns två fördelar med annuitetslån framför rak amortering: de erbjuder en lättöverskådlig återbetalningsplan och är billigare i början av återbetalningen. Men det är ingen gratis lunch. Den här typen av lån har en något högre räntekostnad än lån med rak amortering av ett lån med samma räntesats och löptid. De inledande återbetalningarna är lägre för ett annuitetslån medan månadsräkningen vid rak amortering minskar successivt. Ett lån med rak amortering har en konstant amorteringssumma vid varje återbetalning. Annuitetslånet har i stället en fast sammanlagd återbetalningssumma, uppdelat på amorteringsbelopp och ränta.

Om räntan skulle ändras

Bibehållen annuitet (falsk annuitet)

Lånets löptid förlängs

Ändrad annuitet (äkta annuitet)

Skillnad med rak amortering

Eftersom kapitalskulden minskar med varje betalningstillfälle sjunker räntekostnaden för lån med rak amortering med varje framtida betalning. Ett annuitetslån är ett bra val om man vill hålla de första återbetalningar så låga som möjligt. Den något högre räntekostnaden för ett annuitetslån beror på att återbetalningen inte är linjär som med rak amortering. Denna skillnad är dock ganska liten och för många låntagare en godtagbar merkostnad för att kunna få lite lägre betalningar till en början.

Serieamortering

Ett annat, och ganska ovanligt sätt att återbetala ett lån är med serieamortering.
Amorteringens storlek kan med upplägget ändras under löptiden.

Amorteringsfritt lån

Om ett kreditavtal innebär att hela skulden återbetalas först vid löptidens slut och inga avbetalningar sker under tiden kallas det ibland amorteringsfritt.
Ett amorteringsfritt lån fungerar som de ursprungliga lånen i fast egendom. I vissa fall görs den slutliga amorteringen först när låntagaren är död (jämför engelskans ord för inteckningslån mortgage med etymologiskt ursprung i latinets morietur via franskans amortir)

Låneamortering

Den summa som går direkt mot kapitalbeloppet kallas låneamortering. Det kan se ut på olika sätt beroende på vilka villkor som har avtalats. Vanligtvis så används något som kallas för rak amortering. Det innebär att en fast låneamortering görs vid varje betalningstillfälle och är vanlig vid exempelvis bostadslån.

Med ett sådant avtal betalas räntan på lånet separat som en rörlig del som förändras med amortering och ränteförändringar. En annan form av låneamortering kallas för annuitet och då betalas ett fast belopp där även räntan är inkluderat. Det har varit vanligt med erbjudande om amorteringsfria lån. Det är dock en låneform som på grund av lagstiftning periodvis inte får erbjudas.

Amorteringskrav

Finansinspektionen har infört ett amorteringskrav för den som köper en ny bostad. Anledningen är att de låga räntorna har drivit upp bostadspriser och hushållens skulder till höga nivåer.

Sverige har under en längre tid haft historiskt mycket låga räntor och myndigheterna är oroliga för att en ränteuppgång kan leda till en bostadskrasch när många hushåll inte längre kan betala sina lån.

Amorteringskrav innebär att privatpersoner som lånar mer än 50% av en bostads värdering måste börja amortering på lånet.

Amorteringskrav gäller ven för den som lånar mer än 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst. Då måste man betala av på lånet med ytterligare en procent, utöver tidigare amorteringskrav.

För belåningsgrader på 50 – 70% av värdet ska amorteras med 1 % och belåningsgrad över 70 % är amorteringen 2% av lånebeloppet.

Gamla lån påverkas inte av amorteringskravet.

Lagen om amorteringskrav gäller från den 1:a juni 2016 och kom till för att dämpa den kraftiga prisuppgången på bostäder. Krav på amortering innebär att alla som slutit ett låneavtal efter den dagen måste avbetala lånet. Amorteringsfria lån kan inte tecknas över 50 % belåningsgrad.

Amorteringskravet innebär en minsta årlig amortering på 1–2%, men innebär också att banken själv kan om de vill ställa ännu högra krav på sina lånekunder.

Vem omfattas av amorteringskrav

Amorteringskravet omfattar alla lån med en högre belåningsgrad än 50 %. Den som har en lägre belåningsgrad behöver alltså inte göra någon amortering.
En person kan hamna utanför amorteringskravet om fastigheten får en högre värdering men kan också bli tvungen att börja amortera om värderingen går ner.
Vid uttag av nytt inteckningsbrev för till exempel renovering av fastighet kan amorteringskravet slå till fram tills en ny värdering kan ske.

Minsta amorteringskrav

Amorteringskravet är minst 1–2% och är den lägsta andel bankerna måste ålägga sina kunder. Men de har fria händer att även sätta högre krav och kan lägga till andra regler i villkoren. I de fall där lånet flyttar till en annan långivare tecknas ett nytt avtal vilket kan innebära att amorteringskravet skiljer sig från den gamla långivarens villkor.

Amorteringsgrundande värde

När ett nytt bostadslån tecknas får bostaden ett amorteringsgrundande värde. Den amortering som ska göras baseras på det värdet i fem år och gäller även om marknadsvärdet ändrar sig under perioden.

Amortering bolån

Ett bostadslån innebär en lång relation med en långivare och det är därför viktigt att välja rätt bank och läsa på vilka villkor och regler som gäller. Amorteringskravet kan förändras med tiden beroende på hur stor belåningsgraden är.

Högre fastighetsvärde ger lägre amortering

Genom att göra en värdering av fastigheten kan det framförallt i en stigande bostadsmarknad gå att få ner amorteringsbeloppet. Detta eftersom skuldkvoten sjunker när värdet stiger och det kan göra att amorteringen kan sänkas. Jord- och skogsbruksfastigheter omfattas inte av amorteringskravet.

Amorteringspaus

Det finns särskilda fall där amorteringen inte behöver betalas. Det gäller de bostäder i nyproduktioner där hela bostaden betalas via bolånet. Många banker släpper kravet under de första 5 åren så länge det är samma person som fortfarande står på lånet. Det kan också gå att få göra en amorteringspaus vid särskilda skäl som dödsfall, arbetslöshet eller annan oväntad förändring i låntagarens ekonomiska situation.